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房地产未来之路：由“疯狂产业”步入“夕阳产业” |
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[2011/8/17 8:52:00]
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二十一世纪什么行业最赚钱？如果这是一个多选题，一定有一个回答是房地产。的确，没有其他任何一个行业或市场能像房地产一样使各路资本蜂涌而至，它就像一个具有神奇魔力的宝盆，投入一块钱币，转眼便能吐出一大堆金银财宝；也没有其他任何一个行业或市场像房地产一样有这般尖锐的矛盾和争议，从暴力强拆到抗拆自焚的极端对峙，从福利房、保障性住房潜规则到房奴巨大生活压力的强烈对比，从社会主义全民所有制到市场化运作之间的巨大灰色空间，房地产始终处于社会舆论的风口浪尖，具有讽刺意味的是就连对于房地产的争论与折射出的各种现象都为各类媒体报道和影视作品提供了大量的素材，仿佛只要和房地产沾上点边，那就能带来价值。
房地产这个在中国出现时间并不算长的行业，从诞生之初便迸发出惊人的成长力，在农耕文化深植的中国，以一种近乎疯狂的速度给我们上演了一出中国式“野蛮生长”，迅速形成了巨大庞杂、利益交织的产业链和产业集群，这种缺乏管控的畸形成长，很快便显现出它的危险性，然而美丽的外表掩饰了其凶险的本质，中央为保持宏观经济增长及就业等问题对房地产市场的一再妥协，地方官员因政绩需要及地方财政对房地产的过度依赖，实体经济不振及国内投资渠道单一，都给房地产市场注入了一针针激素，刺激它一步步变异为一头资本怪兽，开始吞噬周围的一切。
实事求是的讲，当“调控”这个词第一次出现在房地产市场时，老百姓对其是充满期待的，各路资本对其是有所顾忌的，每一次调控都会引发一场关于房价到底是涨还是跌的激烈争论，但随着政府出于宏观经济的考虑对房地产始终保持了一种暧昧的态度（08年经济危机房地产甚至差点进入十大振兴产业），每一次调控都成了房价的一次下蹲起跳。2010年，新的一轮调控以“新国十条”的出台而正式拉开帷幕，争论分歧却再一次回归统一，老百姓和资本就房价继续上涨形成了共识，唯一的不同是，老百姓是悲观，资本是乐观。然而几乎所有沉溺于房价上涨幻景的房地产商和炒房者都没意识到，这一次，凌冬将至。
房地产行业依然逃不过事物发展的兴衰规律，当然，除了调控的外力，还因为畸形的过度发展透资了行业的正常需求，以一种饮鸩止渴的方式缩短了自身的生命周期，此外，放在更高的层面来看，房地产的兴盛很大程度上是伴随着社会、经济发展，城乡二元结构向现代经济结构转换的阶段性产物，其自身的可持续性本就有限，再加上三十年来的计划生育政策作用，会在某个时间段上集中出现供应瞬间超量现象，房地产的衰退不可逃避，需要考虑的只是何时，何地，以何种方式到来。
一、近期房地产市场形势
在房产税、限购令、银行对贷款额度限制、首付比例上调、贷款利率上浮等的多重压力下，市场需求被集体抑制，新房、二手房成交量环比下降，但价格并未明显回落。未来CPI高位徘徊几成定局，持续的通胀压力，将会促使央行的货币政策及调控手段频繁使用，继续采取上调存款准备金率和加息手段成为大概率事件，（其实加息并不能控制通胀，上调存款准备金率的可能性更高）导致市场上货币的流通性变缓，银行贷款受限，中小开发商资金链紧张，消费者按揭买房的渠道变窄，房地产行业面临着进一步从紧的货币环境，市场现状并不乐观。
二、中远期房地产市场趋势
1、政策层面的推动方向
房地产做为多年来中国的支柱性产业，对GDP拉动、地方财政、相关产业、人员就业等方面影响巨大，中央关于此轮房地产调控的意图应该是平稳房地产市场的同时寻求经济转型，形成新的经济增长点，取代已进入高危状态的房地产产业的经济支柱地位。对于未来房价，中央的愿望应该是保持平稳，靠经济增长、适度通货膨胀、人民收入增加、保障性住房供给来消弭房价压力。其实不管未来房价是保持稳定还是崩坏式下跌，都只是一种表现形式，本质是中央已感受到房地产继续作为支柱性产业所面临的经济及政治风险，所以这次调控绝不是以往被大众谐谑的“空调”，一切房地产行业调控政策和金融调控政策都是手段，为了目的服务。可以预见的是，不达目的，后续政策会源源不断的出台。
房价是反映城市发展的晴雨表，在城市进入快发展阶段初期，主城核心区和郊区在人口数量、经济发展水平、生活配套、商业活动等方面差距甚远，导致城、郊房价差异极大。民间戏称“宁要主城一张床，不要郊区一套房”，数倍的价差仍不能减弱人们对核心区住房的追捧，也没有改变人们对郊区房的冷落。然而，随着城市化进程推进，城市版图不断扩大，郊区基础设施建设改善、公共交通快速发展，城郊人口流动加剧，以往的郊区人口激增，随着需求增加，房价也快速攀升，各区房价差距目前已基本抹平，所以城市快速发展初期阶段的本质就是“城市内区域均衡化”。下一步城市发展重点应该放到更大的格局中来看，不再是城市内各区域的均衡发展，而是着重实现“城市间区域均衡化”，国家“西部大开发战略”、重庆作为“城乡统筹综合试验区”试点、成立成渝经济区、渝新欧国际铁路联运大通道开通、东部制造业西迁、泛亚铁路修建等众多举措，无不透露出这样的信号，中西部欠发达城市无疑是未来中国经济发展的新增长极。这种城市间区域均衡化表现在房价上很可能是目前北京、上海、深圳等高房价、高发达城市的房价滞涨，而中西部三线、四线等欠发达城市通过高速发展，同时保持房价温和上涨最终缩小和发达城市的房价差。
2、市场层面的发展方向
供大于求价跌，供小于求价升，这是市场经济的一条基本原则。上世纪末，我国进入住房制度改革后，房屋供应逐步市场化，供需关系的逻辑开始得到印证，长期压抑的需求开始出现快速的释放，整个房地产投资规模也开始逐步放大，此时的市场主要还是以满足自住需求改善居住条件为主。此后随着房价逐步上涨，房产开始出现投机化趋势，随着“赚钱效应”的刺激，更大规模的房产投机拉开帷幕，此时又正值我国城市化快速发展阶段，住房需求旺盛，于是乎房价开始呈井喷式爆发，高额的利润回报又吸引大量的资本进入房地产领域，一时间做石油的、搞电力的、做电脑的、做电器的、做摩托汽车的、做皮鞋的、个体小散、央企巨鳄纷纷涌入房地产市场。地方政府捆绑房地产后财政收入暴增，自然反过来极力推动地产发展，随着房地产规模做大，钢铁、水泥等众多相关产业高速发展，产能急速扩张，此外，策划、销售、会展、设计、装修等新兴行业不断涌现，至此以房地产为龙头的超大规模产业链正式成为中国经济增长支柱。从以上简短的中国房地产发展进程来看，推动房价上涨有两个核心动力。一是城市化进程（包括城市人口增加、家庭分裂、旧城改造等）带来的“刚性居住需求”，二是“可投机性”。正是先有了“刚性居住需求”，然后才催生出“可投机性”，然后“可投机性”又进一步推动更大的“刚性居住需求”，（按揭、房产的保值增殖性促使大众勇于透资购买力提前实现居住需求）此外，炒房客也充分利用了“可投机性”大胆透资，来实现自己的财富暴增。两种动力，如此往复，彼此推动，共同组成了供求关系中的“需求”，使得房价上涨速度大大超出经济增速和国民收入增速。
通过以上论述，要推断我国房地产市场中长期发展趋势，就必须先判断我国未来“城市化进程空间”是否巨大及“可投机性”是否持续存在。从2009年国家统计局公布的中国城市化率统计数据看，中国城市化率达到46.59%，2010年预计将接近50%，虽然离发达国家城市化率仍有差距，但我们必须认识到我国区域发展不平衡的现状，实际上部分经济发达城市及省份的城市化率已经逼近发达国家水平，2008年北京城市化率就已达77.31%，2009年上海城市化率已达88.25%，城市化进程空间已经较为有限。理论上当城市化率达到70%以上，城市发展相对稳定，住房需求也相对稳定，此时“可投机性”逐渐减弱，最终房价趋于稳定，正如发达国家，正常情况下房产价格波动很微小。只是目前北京、上海等大城市外来人口较多，刚性需求较大，房价推动力仍然较大，但城市扩张规模毕竟有限，这些特大城市的资源配置、交通、环境等多方面随着城市不断扩张已经不堪重负，逐步逼近发展边际，未来城市化进程给房价带来推动力将越来越弱。此外，当家庭分裂高潮期过后，独生子女夫妻组成的新家庭从双方父母那里继承的房产将集中大量增加市场供应量，“可投机性”也将会最终消失，住房最终回归居住功能。
三、房地产未来之路
中国的房地产由城市化进程带来的“刚性居住需求”和“可投机性”双核推动，是房地产行业已经形成失控的“疯狂产业”，已形成巨大的经济和政治风险，未来如果仍不能有效抑制房价过快上涨，政策的出台将会更加密集，威力更加巨大，直到房地产市场重新可控；市场方面，随着城市化率不断提高，供需关系中的“需求”将逐渐下降，同时保障性住房的持续大量推出在“供应”方面不断加大力度，房地产行业平均盈利率将逐步下降，商品房市场产品将进入到“精做时代”，唯有真正有特色的精良产品才能在市场生存，房地产市场将面临一轮重新洗牌，大量不具备核心竞争力的房地产开发企业将会退出这个市场，房地产未来之路将由“疯狂产业”步入“夕阳产业”，值得一提的是，全国范围内局部区域（如中西部欠发达地区），仍有阶段性机会，对于个人投资来说或许尚可尝试，但对于公司经营战略来说，房地产行业发展空间及时间已较为有限，提前做转型的考虑或许是最明智的选择。 |
来源： 李博 [2011/8/17 8:52:00]
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